Mgr. Pavla Krejčí
NahoruVýklad pojmu
Důvodem pro znovuzavedení tohoto institutu do našeho právního řádu byl návrat k zásadě superficies solo cedit. Jedná se o staronovou zásadu, kdy takzvaně povrch ustupuje půdě. Tato zásada platí téměř ve všech evropských státech a je vyjádřena především v § 506 odst. 1 NOZ, který stanoví: "Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen ‚stavba‚) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech." Tato zásada platila v českých zemích až do roku 1951 a NOZ se k ní opět vrátil. Na základě výše uvedené zásady superficies solo cedit se tedy většina staveb stala součástí pozemku (zákon však zná výjimky).
Právní úpravu práva stavby lze nalézt v § 1240 až 1256 NOZ.
V praxi je někdy nezbytné, aby na pozemku postavila stavbu třetí osoba, která bude následně tuto stavbu užívat. Toto právo třetích osob je možno realizovat právě prostřednictvím práva stavby, na jehož základě vzniká stavebníkovi odlišnému od vlastníka pozemku právo postavit na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Právo stavby je věcí nemovitou a stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, i když i na ní se aplikují ustanovení o nemovitých věcech (§ 1242 NOZ).
Právo stavby může být zřízeno i k již existující stavbě, tedy ke stavbě, která se stala součástí pozemku (je ve vlastnictví vlastníka pozemku). Součástí práva stavby pak může být právo na modernizaci a přestavbu této stávající stavby.
Vznik práva stavby není vázán na to, zda stavebník bude disponovat pravomocným povolením pro vznik stavby dle veřejnoprávních (zejména stavebních) předpisů. Součástí práva stavby tak může být i stavba “černá“, tj. stavba realizovaná bez veřejnoprávních oprávnění. Je však možné do smlouvy upravit, že stavebník není oprávněn stavbu realizovat bez příslušných veřejnoprávních oprávnění. Součástí práva stavby tak může být i stavba “černá“, tj. stavba realizovaná bez veřejnoprávních oprávnění.
Pan Jaroslav je vlastníkem pozemku, na němž stojí výrobní hala. Hala je v dezolátním stavu. Proto se dohodne se společností ABC, s. r. o., že tato společnost halu zrekonstruuje. Protože však chce mít společnost ABC, s. r. o., jistotu, že bude moci stavbu nerušeně užívat, dohodne se pan Jaroslav s touto společností, že jí zřídí k hale právo stavby. To má pro společnost ABC, s. r. o., své výhody, neboť na základě tohoto práva má ke stavbě stejná práva jako vlastník (§ 1250 NOZ).
Zde je třeba upozornit na to, že ne všechny stavby musí být automaticky součástí pozemku. NOZ v tomto směru zná poměrně dost výjimek.
NahoruStavby, které nejsou součástí pozemku
Výjimku ze zásady superficies solo cedit tvoří:
-
podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, vinné sklípky apod.),
-
stavby dočasné,
-
stavby, které za samostatné nemovité věci prohlásí zvláštní zákon (např. letiště).
Tyto stavby budou i nadále samostatnými nemovitými věcmi, a to i tehdy, pokud mají rozdílného vlastníka pozemku a vlastníka stavby. K těmto stavbám tedy nelze právo stavby zřídit a katastr by případný návrh na vklad práva stavby zamítl.
Zřídit právo stavby také nelze ke stavbám, které nejsou stavbou v občanskoprávním smyslu, tedy např. v případě, že se jedná o stavbu, která je pouze zpracováním povrchu pozemku (tenisové kurty, golfové hřiště, opěrná zídka apod.), přístavbou či jinou stavební úpravou již existující stavby (aniž by právo stavby bylo zřizováno pro tuto již existující stavbu) nebo pouze částí rozlehlejší stavby.
NahoruStavba jako jeden celek
Právo stavby musí být zřízeno ke stavbě jako celku, není proto možné právo stavby zřídit například k části stavby, k jednotlivému podlaží apod. Na druhou stranu může být právo stavby zřízeno i ve prospěch více osob, které mezi sebou uzavřou smlouvu o výstavbě (§ 1163 NOZ), na jejímž základě se stanou vlastníky jednotlivých jednotek v domě. Vždy se však musí jednat o výstavbu celé budovy a nikoliv o její nástavbu či přístavbu. Jedno právo stavby lze zřídit i pro více staveb, pokud jsou tyto stavby hlavními stavbami na pozemcích, ke kterým je právo stavby zřízeno.
NahoruSouvisející pozemky
Právo stavby může být zřízeno i tak, že se kromě pozemku, na kterém stavba stojí, vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k lepšímu užívání stavby. Takový pozemek lze označit jako pozemek související a může se například jednat o přístupové cesty ke stavbě.
NahoruPojem stavebník
Vlastníkem práva stavby je stavebník. K pojmu stavebníka uvádí důvodová zpráva k NOZ: "Osoba, jíž toto právo svědčí, se ve shodě s klasickou terminologií označuje jako stavebník. Bere se v úvahu rovněž pojetí stavebníka v § 3 odst. 2 SZ; vymezení tohoto pojmu je však konstruováno jen pro potřeby stavebního zákona jako přepisu veřejného práva, a to zásadně nebrání paralelnímu použití stejného slova pro oblast práva soukromého, tím spíš, že významy, v nichž se používá, nejsou protikladné."
Stavebník má ke stavbě stejná práva jako vlastník. Pokud se jedná o jiné užívání pozemku zatíženého právem stavby, má stejná práva jako poživatel (pokud není ujednáno něco jiného). Obsah pojmu požívání věci musí být zřejmě vykládán v souladu s § 1285 až 1293 NOZ, tedy ustanoveními, která se týkají služebnosti požívacího práva.
NahoruPojem stavba
Podobně jako o pojmu stavebník, je třeba uvažovat o pojmu stavba. Vznik ani existence povolení zřídit stavbu vydaného dle veřejného práva není podmínkou pro existenci práva stavby. Samotná stavba je totiž součástí práva stavby a není samostatnou věcí v právním slova smyslu. Z toho také vyplývá, že to, zda stavba fakticky existuje či nikoliv, není pro existenci práva stavby podstatné (pokud to není s vlastníkem pozemku ve smlouvě o zřízení práva stavby sjednáno jinak). Předmětem vlastnictví totiž není stavba samotná, ale předmětem vlastnictví je právo stavby, jehož je stavba součástí. Pokud tedy v průběhu existence práva stavby dojde k zániku stavby (např. stavba podlehne požáru), může ji vlastník práva stavby opětovně realizovat. S vlastníkem pozemku ovšem může být smluvně dohodnuto, že právo stavby zaniká okamžikem, kdy dojde k zániku samotné stavby.
NahoruPrávo příčící se účelu stavby
Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo, které se příčí účelu stavby. Zákaz zřídit takové právo stavby je zákazem absolutním. Právo, které se příčí účelu stavby, může mít charakter jak práva věcného (typicky služebnost práva chůze nebo negativní služebnost), může však také vyplývat z veřejnoprávních přepisů, např. ochranné či bezpečnostní pásmo vedení sítí apod. Pokud je pozemek zatížen zástavním právem, pak jej lze zatížit právem stavby pouze se souhlasem zástavního věřitele. Souhlas musí být zástavním věřitelem vydán pro účely písemně a dokládá se při zápisu práva stavby do katastru nemovitostí spolu s návrhem na vklad.
Jeden pozemek může být zatížen i více právy staveb ve prospěch různých stavebníků. Samozřejmě se nesmí tato práva vzájemně křížit.
NahoruVznik práva stavby
Právo stavby se nabývá:
a) smlouvou,
b) vydržením,
c) rozhodnutím orgánu veřejné moci, pokud tak stanoví zákon.
NahoruVznik práva stavby smlouvou
ad a) Nejčastější možnost jak právo stavby nabýt je smlouvou. Ke vzniku práva stavby však dojde až jeho zápisem do veřejného rejstříku (vkladem do katastru nemovitostí).
Smlouva o vzniku práva stavby musí být učiněna písemně (§ 560 NOZ) a musí obsahovat minimálně tyto obligatorní náležitosti:
-
projev vůle smluvních stran zřídit právo stavby,
-
identifikaci předmětného pozemku, popřípadě pozemku, který slouží…
